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石首市人民政府关于印发《石首市城市规划区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》的通知


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石政规〔2018〕2号

 

石首市人民政府关于印发

《石首市城市规划区集体土地和集体土地上房屋

征收补偿安置办法》的通知

 

各乡、镇人民政府,城区街道办事处,经济开发区,市政府各部门:
  《石首市城市规划区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》已经4月16日市政府2018年第三次市长办公会议通过,现印发给你们,请遵照执行。

 


2018年4月16日

 


石首市城市规划区集体土地和集体土地上
房屋征收补偿安置办法

  为进一步规范有序推进市城市规划区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置工作,切实维护被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规,结合本市实际,修订本办法。
  一、征收主体单位
  石首市人民政府是征收主体单位,负责本行政区域的土地房屋征收与补偿工作。
  二、征收组织单位
  市国土局受市政府委托,发布土地征收征前告知书、土地征收公告、征地补偿安置方案公告,负责组织实施石首市人民政府行政区域的集体土地征收补偿安置工作。各乡镇办区受市政府委托
,发布集体土地上房屋征收公告(含房屋征收补偿安置方案),负责组织实施各自辖区集体土地上房屋征收与补偿工作。
  三、征收实施单位
  市政府确定的拟被征收的集体土地和集体土地上的房屋所在乡镇办区是征收实施单位,承担集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置的具体工作。
  四、土地征收补偿
  责任田、宅基地、自留地按照依法公平、兼顾历史的原则给予补偿安置。具体补偿安置标准由项目所在乡镇办区与市国土局制定方案报市政府审批后执行。 
  五、房屋征收补偿办法
  房屋征收补偿是征收人向被征收人依法征收房屋并给予补偿的行为,原则上按照以下办法补偿:
  (一)房屋评估补偿。
  1、确定评估机构。由被征收人自主选择或所属基层组织推荐、按少数服从多数的原则,选定具有资质的评估机构。
  2、评估办法。房屋价格按重置成本评估法进行评估。
  3、开展评估。由评估机构依据荆州市批准的房屋重置成本基准价组织评估。
  4、结果运用。房屋评估结果作为征收补偿的依据。
  5、评估监管。市房管部门对评估机构的执业行为及评估结果进行行业指导和监督。
  (二)地面附着物补偿。
  被征收人的地面附着物,由征收人按照附着物补偿标准进行补偿。被征收人对附着物补偿标准有异议的,请专业机构评估确定。
  (三)过渡期安置补助。
  征收人对被征收人在房屋拆迁安置协议约定的过渡期内,实行过渡期安置补助。其补助费为被征收房屋主房面积每平方米每月6元。
  1、选择货币补偿安置的,从签订拆迁安置协议之日起计算,过渡期安置补助一次性发放3个月。
  2、选择产权调换有现房安置的,从签订拆迁安置协议之日起计算,过渡期安置补助一次性发放6个月。
  3、选择产权调换无现房安置的,从签订拆迁安置协议之日起计算,过渡期安置补助一次性发放24个月;逾期征收人未提供安置房供被征收人选购的,征收人按补助标准继续支付过渡期安置补
助,时间从逾期之日起至征收人能提供安置房供被征收人选购之日后6个月止,逾期的过渡期安置补助不结算现金,只认可总额,待被征收人选购安置房时抵扣房款。
  (四)“住改商” 补偿。
  由房管、国土、规划、工商、城管、税务等相关部门及被征收房屋所在地乡镇、街道办事处、社区和被征收人依法依规进行核查认定。须同时满足以下条件才可认定为“住改商”:
  1、被征收房屋具有权属证明且权属记载与房屋实际一致,或者经认定为合法建筑的;
  2、正常经营2年以上且被征收时仍在经营;
  3、持有合法有效的营业执照且相关证照上载明的营业场所为被征收房屋;
  4、有2年以上税务登记、纳税证明或者免税证明的(由纳税人到税务部门开具税收证明或自行提供相关税收证明)。
  5、如有“住改商”房屋占地用地性质或房屋产权证变更为商业(住)用地或商业(住)房产证(不动产证)的,必需是按法律规定缴纳了商业(住)用地土地出让金的才认定为商业,否则只
能认定为“住改商”。
  同时符合以上条件的被征收房屋,第一层实际用于经营的70%的面积认定为“住改商”面积;第二层实际用于经营的35%的面积认定为“住改商”面积;其它面积不纳入“住改商”面积认定。
  除依据评估价对房屋进行补偿外,另对房屋被认定为“住改商”的面积进行一次性经营补偿。补偿标准为:中心城区沿城区园区主次干道或省国道的,不高于被认定为“住改商”的面积的房
屋评估价(含装修价)的80%,其它地方的,不高于认定为“住改商”的面积的房屋评估价(含装修价)的40%。
  六、安置房面积的确定
  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。据此,在集体土地上,一户有一幢以上住房的,只确定一幢为主房。
  选择产权调换的,安置面积以确定的应还建的旧房主房面积或人口指标面积为依据,由被征收人自主选择确定。政府提供的安置房须达到法律规定的商品房毛坯房交房的标准。
  (一)旧房主房面积:指按国标《房产测量规范》计算的被征收人原拥有具备主体住宅功能的房屋面积。附属房以及用于养殖、加工、仓储等用途的房屋,不作为计算安置面积的依据,只根
据评估价补偿。
  (二)人口指标面积:被征收人是集体经济组织成员的,按其户籍人口中实际常住人口,人平30平方米的标准核定。非集体经济组织成员无人口指标面积。
  (三)产权调换原则上按前述旧房主房面积实行1:1安置。但旧房主房面积大于300平方米,超出部分不作为计算安置面积的依据,只根据评估价补偿。
  七、户头的认定
  依照村规民约拟认定的户头,经在被征收人所在村(社区)、组公示无异议后认定。禁止弄虚作假、禁止蓄意拆分户头。
  八、房屋征收安置方式
  房屋征收安置实行货币补偿和产权调换两种方式,由被征收人自主选择其中一种。
  (一)选择货币补偿的,由征收人根据被征收人主房附房评估价款,一次性两倍补偿给被征收人,其它建(构)物及附属物按评估价款补偿给被征收人。
  (二)选择产权调换的,由征收人建设安置房予以补偿安置。主房认定为应还建的面积和主房认定为应还建的面积之外、人口指标之内的面积,发放应还建面积凭证(房票),作为被征人在
划片区安置的还建小区选房的依据;这部分应还建面积的房屋,只根据评估价结算认定补偿总额,不兑现资金,待被征收人选购还建房时抵扣购房款,据实结算。其它房屋及附属物根据评估价结算补偿资金。
  (三)无房无地的“空挂户”,不属于安置范围。
  (四)非本次拆迁对象要求拆除旧房安置新房的,须同时满足以下条件:
  1、房屋在中心城区禁止个人建房区域;
  2、除此房屋外无其他住房;
  3、主房鉴定是D级危房;
  4、村(社区),乡镇办区两级认定属特殊困难户;
  5、主动申请放弃过渡期安置补助和拆迁安置奖励。
  6.经申请对象所在乡镇、街道办事处及市治违办审核属实,报市政府研究同意。
  (五)违法建(构)筑物,按照违法建筑的相关处理规定进行处理。
  (六)旧房残值为征收人所有,由征收人负责组织专业队伍拆除。
  (七)安置房的土地性质为国有划拨或集体建设用地,其上市交易需按相关政策规定办理。
  九、选购安置房及结算办法
  今后,新建还建房,建设业主单位要充分调研,每个还建小区要建设一批50平方米左右、70平方米米左右、90平方米左右的小户型房屋,供还建户选购,确保还建户因户型原因超购面积保持在基
本平衡的区间范围内。
  绣林街道办事处和笔架山街道办事处辖区安置房为电梯房,安置房结算设优惠均价、成本均价和超购面积均价。优惠均价1200元/平方米;成本均价2400元/平方米;超购面积均价按划片区安
置的划拨土地性质的还建房市场评估价确定。超购面积均价由市房管局组织具有一级资质的房地产评估公司分还建小区每年一评估,每年一公布。
  绣林街道办事处和笔架山街道办事处辖区集体土地上房屋被征收,被征收人选购安置房及房款结算办法是:
  (一)旧房主房在300平方米以内,以面积换面积的,按优惠均价1200元/平方米加或减楼层差价结算。
  (二)旧房主房面积以外、人口指标以内的面积,按成本均价2400元/平方米加或减楼层差价结算。
  (三)被征收人依据应还建面积,就近靠档选择大、中、小等户型安置房。被征收人选购一套或两套安置房后,剩余的应还建面积等于或小于10平方米的,不能再选购安置房。剩余的应还建
面积属原旧房主房面积的,由政府根据被征收人房屋被征收时主房评估价单价,一次性两倍补偿给被征收人(含已在房票中明确的补偿金额)。剩余的应还建面积属人口指标面积的,由政府按2400元/平方米补偿给被征收人。
  (四)被征收人依据应还建面积,就近靠档选择大、中、小等户型安置房。被征收人选购一套或两套安置房后,剩余的应还建面积大于10平方米的,可以再选购一套与剩余的应还建面积最接
近的安置房。超购的还建面积,按购房时超购面积均价加或减楼层差价结算。
  (五)被征收人依据应还建面积,就近靠档选择大、中、小等户型安置房。被征收人选购一套或两套安置房后,剩余的应还建面积小于50平方米,如果户主不再选购安置房,剩余的应还建面
积属原旧房主房面积的,由政府根据被征收人房屋被征收时主房评估价单价,一次性两倍补偿给被征收人(含已在房票中明确的补偿金额);剩余的应还建面积属人口指标面积的,由政府按2400元/平方米补偿给被征收人。
  (六)被征收人依据应还建面积,就近靠档选择大、中、小等户型安置房。被征收人选购一套或两套安置房后,剩余的应还建面积等于或大于50平方米的,须再选购一套与剩余的应还建面积
最接近的安置房。超购的还建面积,按购房时超购面积均价加或减楼层差价结算。
  其它乡镇辖区内安置房的建设和结算价格另行确定。
  十、规费结算
  被征收人选购安置房需缴纳以下规费:
  1、物业管理费。前三年物业管理费由政府补贴,采取先由户主向物业公司缴纳,户主再凭缴费凭证由政府补贴的方式兑现。三年后,户主自行负担物业管理费。
  2、房屋维修基金。房屋维修基金由还建户按规定标准向市房管局缴纳。房屋维修基金的管理由市房管局参照商品房的房屋维修基金进行管理。
  3、水电气报装费。征收人为还建户免费报装一套还建房的水电气户头,其他还建房水电气报装费由还建户自理。
  十一、产权登记
  安置房不动产权证初始登记,只能登记在选择产权调换安置的被征收人户籍人口中享受过渡期安置补助的人员名下。
  十二、拆迁安置奖励办法
  (一)在房屋征收公告发布之日起,十五日内签订征收协议的每户奖励2000元,在三十日内完成搬迁的,每户奖励5000元。
  (二)按先搬迁先选房的原则,先完成搬迁的户主享有选购安置房的优先权。
  (三)2018年度搬迁费为:1500元/户,以后年度标准由市政府授权有关部门制定。
  十三、工作职责分工
  (一)被征收房屋建筑面积及地面附着物、土地面积由市双征办、市房产局、市城投公司、市规划局、市国土局、市城管局、所在乡镇办区和基层组织等有关单位依法依规进行核查和认定。
  (二)集中安置还建小区由市政府委托的单位担任建设业主,个人一律不得在市中心城区禁止建房区内新建住房。
  (三)拆迁补偿由被征收人所在镇、办,居(村)委会具体组织实施。选择产权调换的被征收人购房和规费结算,由安置房建设的业主单位组织实施。拆迁补偿和住房安置资金结算要公告公
示,公开接受社会监督。
  (四)被征地农民就业和社会保障由市人社局按有关政策办理。
  十四、严肃纪律
  严禁党员干部参与在城市规划区内的个人建房活动,严禁党员干部在集体土地房屋征收补偿活动中非法牟利。凡违反本规定的,由市监察部门依照有关规定予以处理。对个人私搭乱建且在房
屋征收过程中蛮不讲理、拒不配合的,由相关执法部门依法予以强拆。
  十五、附则
  本办法从2018年4月16日起执行,石首市人民政府关于印发《石首市城市规划区集体土地房屋征收补偿和住房安置办法》的通知(石政规〔2013〕3号)同时废止。执行中有关具体问题由市政
府法制办公室和市双征办公室负责解释。

 

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